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How Building Smarter Today Can Help the Housing Supply Crisis Tomorrow

Dan Dicaire explains how energy efficiency and investing in retrofits are essential to building housing that lasts.  

apartment tower against blue sky

Published on November 04, 2021

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By Dan Dicaire, Manager of Conservation and Sustainability at the Ottawa Community Housing Corporation

Sustainability has long been treated as an afterthought when it comes to new housing development, and is too often the first feature to go when it comes to budgetary constraints. Dan Dicaire, Manager of Conservation and Sustainability at the Ottawa Community Housing Corporation (OCHC), explains how energy efficiency and investing in retrofits are essential to building housing that lasts.

The Housing Crisis and the Climate Crisis

Ottawa Community Housing Corporation (OCHC) is the largest social housing provider in Ottawa, and the second largest in Ontario. Currently, OCHC maintains nearly 15,000 homes to approximately 32,000 tenants, including seniors, parents, couples, singles, and persons with special needs.

We are aiming to add thousands of new units to our portfolio in the coming years to make housing more affordable and to help alleviate the housing crisis. But we also have these 15,000 units of existing housing, and they are currently emitting 29,000 tonnes of CO2 per year through their energy usage. We are advancing new ways to bring those numbers down to help Canada reach its Greenhouse Gas (GHG) Reduction targets.

Protecting Existing Stock

The average building in the OCHC portfolio was built in the 1960s during a time with different building standards and energy efficiency standards.

Take, for example, two 60-year-old windows beside each other in one house. It’s possible that one will leak and let water into the wall, and the other window won’t leak. In any given home, there will be somewhere between 16 to 20 windows. Not all of them will leak, but after 60 years, it’s more than likely some of them are no longer properly sealed. Multiply that by 15,000 homes, and a significant amount of windows will leak. If the windows aren’t fixed, water will get in, mold will be created, the structural integrity of the home will become compromised, and you can end up with a situation where the asset, if not maintained, becomes unlivable. The windows will need to be replaced, and that costs money, however if it is ignored, greater costs are likely to appear down the line.

Retrofitting as an Investment

In the spring of 2020, OCHC initiated the Prefabricated Exterior Energy Retrofit Pilot Project in a partnership with Natural Resources Canada. The retrofit involved the installation of prefabricated, insulated panels enveloping four 60-year-old townhomes in Ottawa’s Overbrook neighbourhood. The homes received electrical upgrades, new roofs, new windows, and solar panels. The townhouses went from emitting 18 tonnes of CO2 annually, costing over $7,000 in utility costs, down to net zero emissions by improving efficiency and producing energy through the solar panels.

We see the value in putting that upfront investment to ensure that one, we keep the asset around, two, that it’s better performing, and three, that we get to hit our GHG targets. We're looking at the rest of our 15,000 units with those priorities in mind.

Building New Buildings with the Future in Mind

Ottawa has a community called Rochester Heights that had 100 units. It was a very old and sub-optimally designed site. The heat escaped through the roof in the winter, for example, melting the snow, and creating large icicles; it was a big liability from both an energy and safety point of view. We decided that in this instance there was an opportunity to create some new housing.

OCHC demolished 26 units on the site and were able to build 140 units of new affordable housing, including an apartment building with 108 homes, which is currently the largest residential Passive House ever built in Canada. Passive Housing refers to a high efficiency building, filled with thick insulation and energy recovery ventilators, dramatically decreasing electricity consumption and keeping heating bills for each unit under $200 per year. A similar redevelopment will be taking place on the site of the remaining 74 units which have also been demolished.

Start Immediately

Retrofitting and building Passive Housing offer long-term savings, but both require long term planning which is not front of mind for many developers. There are programs like CMHC’s National Housing Co-Investment Fund, which fund both new development as well as deep energy retrofits. In order to access these funds, aggressive energy reduction targets have to be met. It’s changed the conversation. Before, development groups would treat sustainability as an optional feature, something that would be nice to have but which would be first feature to get cut when the budget called for it. Now, development groups will come to me saying, “We want this money. How do we build sustainable housing?”

I hope the popularity of programs like these sends a message to political parties, but ultimately, we can't stop and wait for political cycles to be right to make these changes. The day that a funding agreement commits to building new housing, it will still take another four years for that building to be completed. Design, construction, and occupancy all take time. Building new housing takes time. You have to plan ahead in order to get that stock delivered.

As told to Evergreen.

The Housing Supply Challenge, delivered by Canada Mortgage and Housing Corporation, invites applicants to propose solutions that will reduce or remove barriers to new housing supply. Evergreen supports applicants of the Housing Supply Challenge by providing guidance, mentorship, and resources needed to develop and improve their submission.

Evergreen is asking experts from the housing sector across Canada to share their experiences and highlight some key barriers to new housing supply.

Dan Dicaire has an undergraduate and a Master's degree in chemical engineering from the University of Ottawa. He is a P. Eng and a Certified Energy Manager. He currently works for Ottawa Community Housing (OCH) as the Manager of Energy and Sustainability. Over the past 11 years, he has coordinated the installation of 500 kW of solar arrays on 36 different OCH sites and managed a portfolio wide LED Lighting Retrofit which will save over 4.6 GWh of electricity annually. Under his guidance, OCH’s Sustainability department has saved over $46.5M and in 2020, Dan received the Association of Energy Engineers’ Young Energy Professional of the Year award for Canada. He is the proud father of a lovely 6 year old daughter.

En construisant de manière plus intelligente aujourd'hui, on peut contribuer à résoudre la crise de l'offre de logements de demain

Par Dan Dicaire, gestionnaire de la conservation et de la durabilité à la Société de logement communautaire d'Ottawa

On a longtemps vu la durabilité comme une réflexion après coup lorsqu’on parle d'aménagement de nouveaux logements. Elle représente trop souvent l’aspect qu’on néglige lorsque vient le temps d’imposer des contraintes budgétaires. Dan Dicaire, gestionnaire de la conservation et de la durabilité à la Société de logement communautaire d'Ottawa (SLCO), explique la façon dont l'efficacité énergétique et l'investissement dans la modernisation sont essentiels pour construire des logements qui durent.

La crise du logement et la crise du climat

La Société de logement communautaire d'Ottawa(SLCO) est le plus important fournisseur de logements sociaux à Ottawa et le deuxième en importance en Ontario. La SLCO entretient à l'heure actuelle tout près de 15 000 maisons qu’occupent environ 32 000 locataires, incluant des personnes âgées, des parents, des couples, des célibataires et des personnes aux prises avec des besoins particuliers.

Nous désirons ajouter des milliers de nouvelles unités à notre portefeuille au cours des prochaines années afin de rendre le logement plus abordable et pour contribuer à atténuer la crise du logement. Cependant, nous avons également ces 15 000 unités de logement actuelles qui libèrent pour l’instant 29 000 tonnes de CO2 par année en raison de leur consommation d'énergie. Nous faisons la promotion de nouvelles façons de réduire ces chiffres pour aider le Canada à atteindre ses cibles de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES).

Protéger le portefeuille actuel

L’immeuble moyen qui fait partie du portefeuille de la SLCO a été construit dans les années 1960, à une époque où les normes de construction et en matière d'efficacité énergétique étaient différentes.

Prenons, par exemple, deux fenêtres qui remontent à 60 ans et qui sont placées côte-à-côte à l'intérieur d’une maison. Il est possible qu’une d’elles présente des fuites pour ainsi laisser pénétrer l’eau à l'intérieur du mur, alors que l’autre est parfaitement étanche. Une maison comporte quelque part entre 16 et 20 fenêtres. Elles ne présenteront pas toutes des fuites, mais après 60 ans, il est probable que certaines d’entre elles ne soient plus parfaitement étanches. Multipliez ce nombre par 15 000 maisons et le nombre de fenêtres présentant des fuites devient considérable. Si les fenêtres ne sont pas fixes, l’eau s’infiltrera, la moisissure fera son apparition, l'intégrité structurale de la maison sera compromise et vous pourriez vous retrouver dans une situation où il deviendra impossible d’habiter à cet endroit si vous n’avez pas procédé à son entretien. Il faudra alors remplacer les fenêtres, ce qui est dispendieux. Cependant, si on ignore le problème, il en coûtera davantage par la suite.

Modernisation d’un investissement

Au printemps 2020, la SLCO mettait sur pied le Projet de Rénovation énergétique extérieure préfabriquée en partenariat avec Ressources naturelles Canada. La modernisation consistait à installer des panneaux isolés préfabriqués recouvrant quatre maisons en rangée construites il y a 60 ans dans le quartier Overbrook à Ottawa. Les maisons ont fait l'objet de mises à niveau du système électrique, alors qu’on a également refait la toiture, installé de nouvelles fenêtres et des panneaux solaires. Les maisons en rangée qui émettaient 18 tonnes de CO2 par année, coûtant plus de 7 000 $ en services, libèrent maintenant zéro émission parce qu’on a augmenté l'efficacité et produit de l'énergie à partir de panneaux solaires.

Nous voyons l'importance de procéder à un investissement initial pour s’assurer, premièrement, que nous préservons le bien, deuxièmement, que celui-ci est plus performant et, troisièmement, qu’on atteint nos cibles en matière de GES. Nous examinons présentement le reste de nos 15 000 unités en tenant compte de ces priorités.

Construire de nouveaux immeubles en songeant à l’avenir

On trouve, à Ottawa, un quartier du nom de Rocheste Heights où l’on comptait 100 unités. Il s’agissait d’un endroit très vieux dont la conception était inférieure aux normes. La chaleur s’échappait par le toit en hiver, par exemple, faisait fondre la neige et entraînait la formation de gros glaçons. Cela représentait un désavantage considérable du point de vue de l'énergie et de la sécurité. Nous avons décidé dans ce cas qu’il s’agissait d’une occasion de construire de nouveaux logements.

La SLCO a démoli 26 unités sur le site et a été en mesure de construire 140 unités de logement abordables, incluant un immeuble d’habitation comportant 180 maisons, qui représente présentement la maison passive résidentielle la plus grande jamais construite au Canada. Une maison passive est un immeuble à grande efficacité muni d’un isolant épais et de ventilateurs de récupération d'énergie, qui réduisent de manière dramatique la consommation d'électricité et permettent de maintenir les factures d'électricité de chaque unité à moins de 200 $ par année. Un réaménagement comparable aura lieu sur le site des 74 unités restantes qu’on a également démolies.

Débuter immédiatement

La modernisation et la construction de maisons passives permettent de réaliser des économies à long terme, mais elles doivent faire l'objet d’une longue planification, ce qui ne plaît pas à bien des promoteurs. Il existe des programmes, tels le Fonds national de co-investissement pour le logement de la SCHL, qui financent les nouveaux ensembles résidentiels, ainsi que des améliorations éconergétiques importantes. Pour accéder à ces fonds, des cibles agressives en matière de réduction de la consommation d'énergie doivent être atteintes. Cela est venu changer le cours de la conversation. Auparavant, des groupes de promoteurs voyaient la durabilité comme une caractéristique facultative, une option intéressante, mais qui était la première éliminée lorsque le budget devenait plus limité. Les groupes de promoteurs viennent maintenant à moi en me disant « Nous voulons cet argent. Comment fait-on pour construire des logements abordables? »

J’espère que la popularité de programmes comme ceux-ci envoie un message aux partis politiques, mais nous ne pouvons ultimement nous arrêter et attendre que les cycles politiques soient propices afin de procéder à ces changements. Le jour où une entente de financement aura pour but de construire de nouveaux logements, il faudra encore quatre ans pour qu’on ait terminé la construction de cet immeuble. La conception, la construction et l'occupation prennent du temps. La construction de nouveaux logements prend du temps. Il faut planifier d’avance pour livrer la marchandise.

Comme on l’a dit à Evergreen.

Le Défi de l'offre de logement offert par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, invite les candidats à proposer des solutions qui réduiront ou élimineront les obstacles à la nouvelle offre de logements. Evergreen aide les candidats au Défi de l'offre de logement en offrant les directives, le mentorat et les ressources nécessaires pour élaborer et améliorer leur proposition.

Evergreen demande aux experts dans le secteur du logement de partout au Canada de partager leurs expériences et de souligner certains des principaux obstacles à l'offre de nouveaux logements. Voyez le reste de la série ici.

Dan Dicaire détient un diplôme de premier cycle et une maîtrise en génie chimique de l’Université d'Ottawa. Il est ingénieur et gestionnaire agréé dans le domaine de l'énergie. Il travaille présentement pour Logement communautaire d'Ottawa où il occupe le poste de gestionnaire de l'énergie et la durabilité. Au cours des 11 dernières années, il a coordonné l'installation de 500 kW de réseaux solaires sur 36 sites différents de LCO et géré la modernisation du système d'éclairage à DÉL dans l'ensemble du portefeuille, ce qui permettra d’économiser chaque année 4,6 GWh d'électricité. Sous sa direction, le service de la durabilité de LCO a économisé plus de 46,5 millions de dollars en 2020. Dan s’est vu décerner le prix de Jeune professionnel de l’année dans le domaine de l'énergie de l’Association des ingénieurs en énergie. Il est le fier papa d’une jolie fille de 6 ans.